事件:公司公告11 月经营数据。2018 年11 月,公司实现合同销售面积355.6 万平方米,同比增长54.88%,环比增长4.19%,合同销售金额583.2 亿元,同比增长67.83%,环比增长7.86%;2018 年1-11月份公司累计实现合同销售面积3599.0 万平方米,同比增长14.55%,较上月上升3.2 个百分点,合同销售金额5439.5 亿元,同比增长16.3%,较上月上升4.1 个百分点。 点评: 销售面积增长持续,均价有所提升 11 月公司销售面积增长较好,同比增速提升明显,主要与同期基数较低有关;环比继续小幅改善,延续了10 月良好的销售态势。 公司销售额创下半年新高,整体回款速度改善,对公司拿地、开工等产生积极影响。 进入四季度,我们看到万科推盘速度加快,导致销售面积和均价提升。公司11 月销售均价16,400 元/平,环比提升3.5 个百分点,即与优质项目推盘力度加大有关。 拿地较为谨慎,环比增长与销售增长有关 公司11 月新增项目14 个,分别位于中山、深圳、天津、包头、廊坊、保定、淄博、西双版纳、昆明等地,主要位于二三线城市,少量四线市县地区。权益建面232.8 万方,环比增长33.7%,支付权益价款140.51 亿元,同比下降17.8%,环比增长60.4%。拿地同比下降主要源于公司土地投资放缓,而去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速下降明显;拿地环比改善主要源自10 月销售状况较好,公司投资增速与上月销售增速基本匹配。公司11 月拿地均价6729 元/平,占11 月销售均价的41.0%,环比增长30%,主要与本期深圳项目拿地金额较大、均价较高有关。 盈利预测与投资评级 公司作为A 股房地产企业龙头,品牌力强。我们预计公司2018-2020 年EPS 分别为2.94 元、3.47 元和3.93 元,对应的动态市盈率分别为8.61 倍、7.29 倍和6.44 倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。 风险提示 房地产调控超预期;融资成本上升;长租公寓业务发展不顺利。

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