单月销售增速创年内新高。万科11月份实现合同销售金额583.2亿元,同比增长68%;销售面积355.6万平方米,同比增长55%;销售均价为16400元/平米,同比增长8%,公司10月以来销售持续上行,11月销售金额与面积增速再创年内新高。2018年1-11月,万科累计销售金额5439.5亿元,同比增长16%;累计销售面积3599万平方米,同比增长15%。 投资力度有所提升,积极布局一二线。万科11月份共获取16个新项目,其中14个为住宅开发类地产项目,2个为物流地产项目。公司单月新增土地项目建筑面积达392万平米;拿地总成本264亿元,同比增长27%(不包括物流项目),拿地金额平均权益比例为53%。11月拿地金额占销售金额比重为45%,单月拿地均价仅6729元/平米,占当期销售均价的41%。从区域分布看,公司坚持全国化布局,主要在深圳、天津、包头、廊坊、保定、淄博、西双版纳、昆明、中山等9个城市积极拿地,一线、二线、三四线城市拿地成本占比分别为37%、49%、14%。从累计数据来看,公司1-11月累计拿地成本2639亿元,同比增长3%;新增建面达4585万平米,同比增长9%;公司稳控拿地节奏,确保土地储备规模持续提升。 投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,业务已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020年EPS分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是7.67、6.12、5.06倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

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