首页 > 同城信息 / 正文
深圳首次试水“只租不售”,凸显政府发展租赁的决心。这背后,不仅是土地出让方式的调整,也对开发商提出了更高要求。自持宅地的开发商,不仅要有强大的低成本融资能力,还必须有持有物业的运营管理能力,未来,也将面临资产证券化的考验。
作为全国人口密度最大的城市,深圳历来宅地紧缺。而作为楼市的风向标,深圳的一举一动,都在向市场传递信号。
10月10日,深圳推出今年第一块宅地,首次试水“只租不售”,凸显政府发展租赁的决心。
此前,国内多个一线城市及发达的二线城市已出让多幅自持地块。据不完全统计,截至目前全国出让的自持用地已近80幅。
这背后,是土地招拍挂制度正在悄然改变。“只租不售”的宗地,不仅是土地出让方式的调整,也对开发商提出了更高要求,促使他们向持有运营转型。
自持宅地的开发商,不仅要有强大的低成本融资能力,还必须有持有物业的运营管理能力,未来,也将面临资产证券化的考验。
“只租不售”升级土地出让方式
10月10日,深圳市土地房产交易中心发布公告,公开挂牌出让龙华A811-0323宗地。该地块位于龙华民治街道,土地面积为20041.92平方米,建筑面积90180平方米,挂牌起始价7.77亿元,最高限制地价为10.1亿元。
公告称,该宅地以住房全年期(70年)只租不售的办法挂牌出让。同时明确,租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让。
全年期自持是深圳推出的又一种土地出让方式。去年12月,深圳在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价, 以“双限双竞”方式出让大鹏、坪山共2宗居住用地。如今的“只租不售”,意味着土地出让方式的再度升级。
深圳首宗“只租不售”宅地的推出,只是众多一二线乃至三四线城市自持地块出让的缩影。
早在去年11月,首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”,拿下北京市海淀永丰20号地块,首开住宅全自持地块先河。
随后,天津、杭州、广州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相关用地。据中国 指数研究院数据显示,截至目前,全国共计推出、成交近80宗相关地块。
斩获这80宗地的48家企业,基本都是国企或者大型房企。截至8月底,万科共获9宗自持地块,龙湖6宗,保利和首开各5宗。
万科是自持地块最积极的竞买者。截至6月,万科在北京、广州及佛山拿下七宗含自持的宅地,耗资近300亿元;其中住宅自持总面积超过50万平方米。
其余自持宅地超过30万平方米以上的房企有保利、首开、龙湖、首创,以联合体形式获取居多;超过10万平方米的有中海、金地、融信、中铁、世茂,其中中海为联合体形式自持,金地、融信、中铁、世茂为独立自持。
多位市场人士指出,“只租不售”宅地的风行,是为培育和发展住房租赁市场,也是为了控制地价和房价。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,租赁既能缓解房地产市场的需求,还能继续支持GDP,是国家房地产政策的重要组成部分。
未来,土地自持出让占比将越来越大。
根据北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划,今后五年租赁住房计划供地1300公顷,占整个土地供应计划的21.7%,可建设约50万套租赁住房。
上海也表示要“大幅提高租赁住房供应比例”,预计“十三五”时期,租赁住房用地1700公顷,占整个供地计划的31%,可提供租赁住房约70万套。
深圳则规定,从2017年8月起,以招拍挂方式出让的商品住房用地,必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。
重资产运营之难
当前,大型房企都在进行从开发向持有物业运营的转型,租赁业务符合政策导向和市场需求,因而被广泛布局。
面对自持宅地这块越做越大的蛋糕,开发商拿地后该如何运营?
建长租公寓,自己做“房东”,是很多地产商的选择。而对自持地块下手凶猛的万科,在租赁市场的布局也最为深入。
但在目前以及之前,仅靠租赁住宅难以盈利,全国一二线城市超低的租售比已经说明了这一点。
以深圳首推的自持宅地为例。建筑面积为90180平方米,若以挂牌起始价7.77亿元计,平均每平方米约为8616元;若以最高限制地价10.1亿元计算,平均每平方米约为1.12万元。
根据研究院统计,2017年上半年深圳商品住宅租金每月为72.49元每平方米,若仅靠房租,且以底价计算,房企要10年才能收回地价。
此外,房企还要加上建安成本、运营成本和各种税费等。对于习惯短周期开发、资金快速周转的地产商来说,挑战太大。
“深圳这块地的地理位置蛮好”,深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,10个亿的竞价,对于龙华该宗地本身来说不贵,但对于租赁市场可能要打个问号,如何让租金在未来70年逐渐走高,如何让不动产通过服务和内部转型提升价值,这些问题,关乎物业管理,也关乎资产管理。
另以万科北京西北旺自持地块为例,海通证券测算发现,如果没有税收优惠(提升租金收益率)或REITs/ABS等金融工具帮助,这种重资产类项目前期占用资金量大,收回成本慢,难以形成规模。
自持地块的增加,意味着开发商在加码持有短期不赚钱、不能快速周转的重资产,“目前不太考虑盈利问题,这更多是一种战略选择”,万科、龙湖有关人士坦言。
开发商们寄望,未来自持租赁可以进行资产证券化。但黄立冲指出,目前为止,实施真正的房地产股权信托投资基金(REITs)的法律环境、税务环境和市场租金收入水平等条件,均未达到。
猜你喜欢
- 二手房交易哪里最colorcorrect.dlm活跃? 深圳居首上海垫底
- 天津津滨发展股份有限公司关于深圳证券交易所2018fuqinjie年度报告问询函的回复公告|深圳证券交易所_财经
- 天津滨海能源发展股份有限公司关于持有公司5%以上股份股东175sf.com非公开发行可交换公司债券获得深圳证券
- 万科前三个月销售额近1500亿 再添2机器猫铁人兵团个物流项目
- 傲世九重天顶点深圳石家庄天津万里行爱心讲堂回顾|万里行|母婴健康|育儿_育儿
- 深圳楼市回暖 中介称一个月卖五套房佣金数独原始版收入20万
- 深圳带租约二手房接收难问题三晋源木门亟需治理
- 龙湖以5.56亿、自持3100平租赁住房竞得天津中北宅地",|龙湖_www.maxmaya.com财经
- 深圳楼市供求失衡,房价蠢墓地守夜人蠢欲动
- 万科市场份额升至4.05% 24城销售金额当地第www.tjgspx.cn一
- 搜索
-
- 04-20天津男最早提出地理名称的书子3次来西安寻人 只为发还19年前的工资
- 04-195大行涉房固定资产原值逾6500亿 去年www.zzrsks.com.cn“囤房”花近400亿
- 04-19远洋养老“大不易” 椿萱茂如何韩美味加盟做好养老服务?
- 04-19城市住宅用地将分五类供应 落colorcorrect.dlm实主管部门主体责任
- 04-19一季度房地产开发鬼眼狂刀游戏投资增速强势 房企资金压力犹存
- 04-19重组后大悦城永泽江里菜首晒“朋友圈” 3-5年将冲击千亿阵营
- 04-19张晋元 地产履职3366厨房连连看抛物线
- 04-19天津安杰利娜朱莉市网信办依法对视觉中国网站做出行政处罚
- 04-19视觉中国:天津市互联网信息办公室决定给予罚款三仓鼠特技飞天十万元行政处罚
- 04-19为保现金流 阳光www.tjgspx.cn100接连卖俩项目
- 1000℃范冰冰为了好皮肤相当拼 敷着面膜就铅粉出门
- 1000℃眼跳解析加拿大移民快速通道打分新规则
- 1000℃第二轮“中印友好与文jianshenba明互鉴圆桌会议”在印度新德里举行
- 1000℃博阿斯:胡尔克做好战斗准备 晶女郎梦瑶镂空裙德比前先拿三分
- 1000℃凯里一中:历史名cf体验黄鱼校的新文化建设之路
- 1000℃维特塞尔:踢中超感hi上班女郎三毛钱看觉更难 不会介绍队友来华
- 1000℃记者卧底手记:女性人际心理健德堂传销组织中大学生占比达80%
- 1000℃斯科拉里:冯潇霆缺席因伤病 足协杯还天森康宝上替补
- 1000℃南京中医药大学:全国首个中药学慕淮南博客赛雷猴课上线
- 1000℃中车集团高管亲属3年不上班 仍百威月饼老板跳楼领23万薪酬
- 06-01司马炎在刘禅死后特意放下三物随葬,蜀汉故臣羞愤的直跺脚
- 06-01古代的“一两银子”相当于现在多少人民币!
- 06-01康熙为节俭只吃窝窝头,几天后,太监:继续吃下去国家就没钱了
- 05-31揭秘商鞅变法:残酷是强国之道还是祸国之道?
- 05-31南京保卫战后,杜聿明发现一份日军记录,惊道:原来是真的
- 05-31三国说11│一同见证当年的“最强大脑”!
- 05-31第十八章 招贤(二)众谋士 2荀彧与荀攸
- 05-31冤枉了曹操1800年的华佗之死
- 05-31合阳历史名人——大宋五杰
- 05-31甘肃卓尼县白石崖寺老照片
- 标签列表
-
- 天津 (1302)
- 中超 (399)
- 权健 (388)
- 京津冀 (340)
- 历史 (314)
- 天津权健 (293)
- 天津市 (275)
- 高考 (243)
- 恒大 (215)
- 全运会 (206)
- 期货 (201)
- 泰达 (193)
- 雄安新区 (140)
- 北京 (137)
- 大大 (134)
- 滨海新区 (133)
- 乐视 (128)
- 天津泰达 (126)
- 广州恒大 (125)
- 万科 (122)
- 外语 (119)
- 上港 (115)
- 融资 (114)
- 共享单车 (110)
- 国安 (110)
- 中国 (110)
- 苏宁 (109)
- 楼市 (108)
- 鲁能 (107)
- 新疆 (104)
- 经济 (103)
- 重庆 (102)
- NBA (101)
- 帕托 (99)
- 清朝 (95)
- 生意 (89)
- 上海上港 (89)
- 旅游 (87)
- 股权 (86)
- CBA (86)