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本报记者 张晓玲 实习生 邓纯榕 深圳报道
万科谋变
穷则通,通则变,变则久。进入楼市的白银时代,发生改变的不仅仅是房价。之前靠单一业务纵横捭阖的房企,正在从单纯的“开发商”角色向更广阔的领域拓展。这些新业务有的已体形庞大,现金流充沛,具备了分拆的条件。关于物业板块的分拆,中海、保利等都已走在前头。
4月11日,万科否认万科物业分拆上市的传闻,但这并非空穴来风,郁亮其实对其寄予不同的厚望:“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了。”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。碧桂园已分拆教育、物业上市;而恒大,则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。下一个再造“独角兽”的超级房企,或许是万科也未可知。
导读
近期,郁亮对记者表示,“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了,”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。
短短6年多的时间,中国开发商就不再仅仅是“开发商”,而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商,甚至深入制造业。
“与城市50%以上的人产生关联”,不仅是万科的口号,也是其他大型开发商的远景。买房租房、购物娱乐、物流仓储、上学就医,乃至新能源汽车、智能机器人,都能看到他们的logo。
这些新业务有的已体形庞大,现金流充沛,具备了分拆的条件。如万科物业营收已近百亿,华润商业租金近百亿,但它们仍委身于集团的整体之中,在资本市场以开发为主线的估值体系下,价值未得体现。
去年业绩会上,万科董事会大大郁亮曾说,万科希望能培育出几只“独角兽”;近期,他对21世纪经济报道记者表示,分拆上市规则或将很快变化,届时万科的估值会更容易些。
他没有说出来的“秘密”是,若分拆上市成行,万科物业很可能将是第一个;而大万科的估值,将不止于现在的3000亿,可能奔向万亿。
4月11日,万科否认了万科物业即将IPO的消息;不过,结合近期分拆上市政策破冰的传闻,万科物业上市或许不是空穴来风。
万科物业上市之辨
4月11日,据彭博社报道,万科旗下的物业管理公司万科物业拟于香港IPO,规模为10亿美元。
在多家房企的物业服务已分拆上市之际,作为国内最大、最优质的物业公司的万科物业,却迟迟没有上市。
根据万科财报,物业服务是万科的主营业务之一,2009年万科物业在财务上与万科集团独立,并于2015年启动完全市场化战略。
2018年,万科实现物业服务营业收入98亿元,同比增长33%。这是国内首家营收近百亿的物业公司。
2018年7月,万科物业以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份,成为其第四大战略股东。在万科看来,这是物业对接国际市场的标志。
据21世纪经济报道记者查阅,万科物业业务布局已涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大板块。
在目前的最新业务划分中,万科把多业务、发展比较成熟的业务单元叫BG,包括传统四大区域和物业,可见其重要性。
4月11日,万科回复称,物业暂无上市计划。“传闻说规模10亿美金,对于一个营收百亿的公司来说,不是太少了吗?”一位接近万科的人士表示。
“我怕资本引导坏了,刻意让物业板块与资本市场保持距离。”在去年12月14日的媒体交流会上,万科董事会大大郁亮称。
他认为,一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大。物业板块未来有潜力达到千亿元市值,希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。
而在近期,他又对记者表示,“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了,”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。
此前,营收不及万科物业的中海、保利、碧桂园、奥园、雅居乐等房企旗下的物业,均已分拆上市。其中中海物业更是以介绍名义上市,未涉融资。
万科物业的生意逻辑,在万科物业首席执行官朱保全的阐述中,确实不同于其他大部分公司。
他认为,物业的核心是通过物业管理服务,让资产得以保值增值。与此同时,业主愿意付出同等的物管费,从而实现产权所有者与管理者的共赢。
这一模式可以规模化扩张,通过大数据和物联网的方式实现。
巨头的分拆与重估
尽管万科否认了物业即将IPO,但在近期科创板和分拆上市政策调整之际,主业为房地产的集团公司分拆资产上市预期强烈。
长期以来,A股地产商只有开发业务,但现在,他们大部分都已多元化。主业加多元化,将会形成一个生态系统,一个上市公司群,是地产巨头们的统一路径。
以碧桂园为例,过去三年,公司已分拆教育、物业上市;而恒大,则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。
鉴于A股公司分拆资产境内上市的限制,他们的这些分拆平台大多位于香港、美国或新三板。
然而,4月9日,21世纪经济报道从接近监管层的投行人士处获悉,监管层正在研究讨论对A股公司分拆上市的政策进行松绑。
年初,科创板相关意见第十五条也提出,“达到一定规模的上市公司,可以依法分拆其业务独立、符合条件的子公司在科创板上市。 ”
接近交易所的人士表示,上市公司分拆资产境内上市,确实在探讨中。
除科创板外,也在研究分拆子公司在主板、中小板和创业板独立上市可能性。
这对规模已很庞大的开发商多元业务显然是利好。从营业收入来看,万科物业营收近百亿,华润置地的租金收入也逼近百亿,这是比较稳定的现金流模式,具备分拆的可能性。
此前,华润也曾提出分拆商业地产上市,预估市值在千亿级别。
万科在2018年财报中指出,未来要建立6个千亿级别的业务,才能再造一个万科;恒大大大许家印说,只有新能源汽车、大健康这样的市场规模万亿的大产业,才和恒大的主业匹配。
显然,做惯了大生意的开发商,都希望“再造”同样大的自己。
“分拆新业务上市可以让母公司的估值得到提升,母公司股东也可分享分拆资产的净利,同时新业务独立,借助资本的力量可以做大做强。”深圳一位券商人士分析。
万科执行副总裁孙嘉认为,不同的收入模式,资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE是四五倍,商业地产是十四倍,物业服务能给三四十倍。
“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量”,郁亮说,资本市场对房企的评价和估值体系也应该有变化。
不过,对于分拆上市,是否意味着房地产再融资的放开?会否被视为房地产调控放松的信号?
多位分析人士认为,分拆住宅开发、商业地产之类房地产上市,可能很难被允许;截至目前,中国恒大分拆地产业务、重组深深房A已近两年,迟迟未获通过。
若以科技、新能源、服务之类资产分拆,或可被通过。但在监管部门的政策出来前,什么都是不确定的。
总体来说,正如碧桂园CFO 伍碧君所说,2019年的融资环境对大部分头部房企来说是“相对友好的”,融资成本下降,他们的资金压力相对2018年没有那么大了。
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