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腾讯财经《灼见》特约作者 平川
如果有人投资500万元以上,购买了一款年化收益率仅为1.7%的理财产品,你会不会认为他是傻瓜?
事实上,即使是一年期定存,很多商业银行给出的利率也高于1.7%;就更别提类活期存款,年化利率在4%左右的货币基金了。商业银行定存和货币基金还都是不存在本金安全的投资标的。
用500万元以上资金去购买1.7%年化收益的理财产品,是不是有点问题?
对!这群人的名字叫做北京房东。
北京房产的租售比,无论和国内大中城市、还是国际一线城市相比,都偏低。
据上海易居房地产研究院2018年7月发布的《50城租金收益率研究报告》,北京以1.7%的租金收益率排在50城的倒数第6位;如果再考虑到自2017年3月调控以来,北京房价已经下跌15%左右的事实 —— 当初的500万已经亏损了75万。你会不会顿时对他们产生同情之心?
北京房东承受着“本金损失”,又把房子以远低于市场平均收益率的价格租给别人,是不是可以算作是当代活雷锋?
基于以上,北京房租近日的上涨只是均值回归罢了。
如果和北京同等地位的国际一线城市的租售比相比较,北京房租依然存在上涨空间。
日本东京23区:5.50%
美国纽约曼哈顿:3.58%
英国伦敦:3.45%
德国柏林:3.40%
法国巴黎:2.66%
新加坡:2.54%
但需要强调的是,这种上涨只是均值回归,是对北京过去房租偏低的一种纠偏;我们不能把“北京房东”的自我牺牲视为常态和理所当然。
从租售比角度来看,北京的房租是偏低的。即使近期的大涨,在有着丰富出租经验的房地产商潘石屹看来,长租公寓依然没有赚钱的机会。
基本逻辑如下:长租公寓一定会有银行贷款,基准利率是4.9% —— 实际成本更高,房子建好再租出去回报率只有1%。虽然近期北京公寓租金上涨,但即使房租再翻一倍,依然是亏本的。
所以,资本其实也是在做慈善,冒着亏损的风险进入这行。
前几年舆论一直在批评国内房地产的租售比不合理,没有跟国际水平接轨;结果现在刚往接轨的路上走了两步,舆论就又开始批评房租涨得太快了。
究竟要怎样才是对的呢?
北京房租若是中介炒高的,那么租金涨幅更高的成都、深圳等城市又作何解释?
北京房租大涨,舆论把链家和我爱我家作为靶子进行攻击,认为是他们炒高房租。
但中国房价行情网(中国房地产协会主办)的数据显示,全国主要大中城市中,北京的房租同比涨幅并不是最高。成都房租同比涨幅高达31%,深圳涨幅也接近30%。此外,还有重庆、合肥和天津等城市的房租同比涨幅均超过了北京。
请问,成都、深圳,以及重庆、合肥、天津的“炒房租中介”在哪里?北京租客喊痛喊得最响亮,难道不是因为北京聚集了最多有影响力媒体的缘故?
房租上涨的城市不单单是北京这一个地方,如果北京的上涨是“中介恶意炒作”,那么其他几个房租涨幅更大的城市又作何解释呢,总不能都把锅甩给中介吧?
北京的低房租,源于房价持续上涨让房东对租金回报率有较大的容忍度。
要解释着这些,我们必须回到开头、去问一个问题:北京房东究竟是不是傻瓜,为什么可以长期忍受这么低的回报率去购买北京房产?
当然不是。
他们之所以不在意回报率去购买资产,源于更赚钱的地方在资产增值空间。过去十年,北京房价持续上涨,与资产增值的部分相比,房租回报率简直微不足道,所以北京房东才可以长期忍受极低的租金回报率。
而这种长期的容忍也扭曲了市场,让北京房租长期保持在低位,给来京打工的北漂们带了长期的福利。过去十年相当一部分看空北京房价认为买房不值的人,其重要依据就是房租很便宜,租房更划算。
但这种扭曲不会一直存在。
随着大家对北京房价“止涨”的预期越来越浓,北京房产租售比的均值回归不可避免,北京房产的租售比向美国纽约、英国伦敦、法国巴黎、德国柏林、日本东京等国际一线城市看齐,是不可避免的。
而这种看齐的方式,可能通过“房价下跌+房租上涨”这种双线并进的方式来完成。北京的房价下跌从2017年3月开始,房租上涨从2017年年底开始 —— 双线并行的背后,是北京房价的快速持续上涨基本到位,未来不会再有太大空间,所以之前市场给予的高估值会逐渐走底,并最终和成熟市场接轨。
即使没有中介,北京房租上涨以及租售比的均值回购也是不可避免的。
再来聚焦所谓的中介炒作。
在房租上涨过程中,中介究竟扮演了什么角色?
比如我们想吃苹果,一般要去超市买、而不是直接找苹果园买;但若要去超市买,自然会比直接找苹果园买贵,超市作为中介也要从中抽成。
但苹果价格上涨,是因为“超市炒作”吗?倘若你去做苹果期货,在预测未来价格涨跌的时候,一定是看苹果园的种植情况、测算供求,而不是去盯超市。
如果现在有两家超市不断加价去竞购苹果,大概赖是因为苹果歉收而导致供应不足,所以未来将会涨价。那么在价格到达最终的均衡点之前,什么价格收购都是合适的。
如果超市用远超大家可以承受的价格收购、并出售苹果,那么这些苹果大概率会因为无人问津而烂在自己手里 —— 这会导致超市不再竞购苹果,苹果价跌,从而达到新的市场均衡价格。
这就是市场机制。
如果现在公众对涨价不满,一致要求政府对苹果限价,将会导致两种结果:
1)限价,规定苹果的最高价格
鉴于大家对苹果是刚需,所以超市的对策是苹果按照最高限价出售,但同时卖给你一个天价的袋子;或者真的按照限价出售 —— 但你要想买到这些苹果,就要靠关系了。
2)限购,规定买苹果人的资质
不符合购买资质的人,不允许买苹果。如此,一部分买不到苹果,通过抑制需求的方式来使得价格重新回到均衡点。
如果政府不能够提供更多的苹果种植园,在未来产出更多的苹果,单单去限价是无法达到降价目的的。
说到底,几家中介高价拿房是市场行为,伴随着对房租上涨的预期。
而这种上涨预期,一是北京“房价下跌+房租上涨”所带来的均值回归,二是未来的通胀预期,三是房产税开征之后的房租转嫁。
无论有没有中介抢房,只要以上三条存在房租就一定会上涨。如果非要说中介起到了什么作用,那就是加速这个涨价过程,而已。
即使把中介当作替罪羊处于凌迟之刑,也无法改变房租未来将会上涨至均衡点的客观规律。
还记得2009年北京房价大涨被归结为“中介炒作”,然后政府狠狠得修理了中介的事情吗?房价在中介被修理的那一小段时间内,还是停涨了的。
【本文系腾讯财经独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。】
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