导语：

3月15号，有一位北京的校友问特姐，现在能买吗？

她说等等北京新政策。

那天，央视打的什么假、揭的什么黑，说的是什么无印良品还是无良印品，已经没人关注。大家都惴惴不安地等待靴子落地，仿佛要听到那一声咣当，或者心里暗自希望永远不要听到。

317新政，在2天后落地了。

然而，调控不是天天有吗？大家都习惯了，如果没有才会觉得恐慌呢。北京上海永远涨？嗨，还真不是。每个城市都不是永远涨的，它们当然跌过，而且，最近的跌都是由于使用“认房认贷”这个杀器。所以，大家能理解老司机等待靴子的心情了？

一）“认房认贷”的前世今生，优秀的炮弹成长史

1）少女初长成的2010

2010年6月，住建部人民银行银监会发布通知，明确“认房认贷”

2010年7月12日，沪房管“认房认贷”

2010年7月15日，京出台“认房认贷”通知

2）血流沃野的2011

随后发生了什么？十步杀一人，千里不留行。神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动。

当年一些著名事件，比如鄂尔多斯崩盘，康巴什房价从2010年的1万多跌到3000多，这个内陆新星从此与中国大舞台告别。

当年，微博很火，美美很火，红十字会很火，这个很火的年份是十二五的开局之年。

3）彷徨的2012

在几次下调存准之后，2012年6月8日央行下调基准利率，同一天国务院常务会议《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调，2012年7月6日再次下调基准利率.随后，信贷出现了各种花样放松。

2012年下半年，房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。

4）明严实松的2013

2013年1月，部分银行二套房认定标准微调，认房认贷放宽为认房不认贷。

2013年4月，第二次强调“认房认贷”，从信贷数据看出来，，2013年的信贷出现了大幅度增长，说明银行在实际执行中可能放松了认房认贷政策。

于是，2013年房价出现明显上涨。

5）如日剧般大反转的2014

所有的大反转都源于绝望，就像日剧，把人性的欲望已经挖掘到极点，爱恨情仇生杀死活，都已经经历过质问过咆哮过沉默过，只有反转，因为反转不需要前世的清醒逻辑，绝望的人还要清醒逻辑做什么？

2014年上半年，矫正了2013年信贷放松，实际上又加强了认房认贷

2014年9月，房价明显下跌，北京跌幅达到12.8%

2014年10月，政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷

2015年，深圳率先大涨，上海随后异动

2016年开始直到9月，20个城市轰轰烈烈的上涨

6）2016杀器重祭

2016年11月，沪深再次认房认贷。

随后，春节以前，深圳出现10%回调，上海市场陷入冰冻，春节后，上海部分地区回调5%，郊区二手房不好卖了。

2017年3月17日，北京广州再次认房认贷，郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度，明言发文把小口子堵上

二）炮弹的杀伤力源于信贷的松紧

炮弹只是引子，实质上起杀伤作用的是信贷，在信贷紧缩面前，所有中国式不动产情感都灰飞烟灭，我们寄予不动产的家庭美满孩子未来以及阶级确认，在下跌面前都不存在。也许我们热爱的只是收益率，它没有情感，我们也没有。

（数据来源于人民银行）

从上表可以看到，2010年信贷狂飙后，2011和2012都在抑制，2013信贷再次出现大幅增加，2014再抑制，2015和2016你自己看。

我们来看北京一个活生生的房价案例，感受一下调控和信贷的节奏：

2010年大涨后的跌势可以用砸售楼处的数据看，北京上海都出现了跌幅达到30%的楼盘。

2010年和2015年两次大涨之间，经历了几次紧就跌松反弹，最后呈现大松大涨的局面。

三）老司机们说

每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的，形成了一些实践性很强的游击理论。

咱们摘几个老司机语录：

张大伟：未来还能买房吗？伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳，调控导致的楼市波动反而是上车的机会，所以你做好准备。

郜律：对于不差钱的来说，未来的几个月，又是一个相当好的买点。市场平稳期，就是最好的买入时机。

水库欧：政策就像刹车片，调控相当于踩刹车，原本狂飙的速度被刹下来了，您见过刹车刹到倒车的吗？没有。

国家需求是降低杠杆，主要观测指标应该是杠杆，可以从前文的表里看到，2015~2016年的上涨是依赖杠杆的，这是与以前不同的状况，而且这个数据还不包括公积金贷款和商住的贷款。

按照公积金等贷款占25%估计，2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了，去年新房成交额是10万亿，二手房成交额据链家估计是5万亿，那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。

央行心理位置在哪里，杠杆率降到35%以下？个人房贷占比降到30%左右？如果按后者，假设新增贷款不变，预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿，前两个月已经用掉1万亿，意味着剩下的10个月月均发放2800亿，您对比一下去年高点时的6000多亿。

按照信贷是房价幅度双倍来粗估，信贷减少32%，意味着房价下跌15%左右。

你们发现没有，最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅，这是边际效益递减造成的，如果大家认为近期还有一个大涨，那就意味着杠杆率爆表。

即使按照上个五年，2010~2015的节奏，2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。

当然，政府也不希望市场出现大跌，估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应，再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的，注意观察市场，发现底部。

四）操作路线图

综上所述，我认为房价会出现高位盘整，根据信贷松紧形成箱体震荡，这恐怕也是政府的思路，用时间消化涨幅。

在这种大形势之下，我的思路呢，分空间和时间两个维度分析。

空间呢，就是选城市选地段，选城市有三个标准：

1）第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性，具体到行业就是金融互联网高科技，我觉得只有北上深符合这个条件，从它们的人均国税个税也可以看出来，远远超过别的城市，这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关；

2）第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的，比如说广州天津南京郑州济南等，北上深的人口吸附能力就不必多说。

3）第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分，郊区不会怎么涨，供需最紧张的是北上广深，所以国家才会说，要给房价上涨压力大的城市调整土地供应。

选择城市会越来越重要：

1）中国城市住宅竣工量大约有450亿平米了，即使按照11亿的人口计算（加上已经实质进城的流动人口），人均已经40多平米，中国总体的城镇化已经完成，过剩会逐步积累，再过一个5年看，会发现大部分城市遍地都是房子；

2）1960~1990的年生2500多万个的婴儿潮时代提供的买房主力军逐步退场，5年后就是青年人口剧减的一代变成买房主力，没有就业机会的小城市将真正体会人少房多的悲惨。

时间呢，我觉得有个房价轮动地图。

深圳早周期一年，接着是长三角领头羊上海，然后波及长三角重要城市，最后是华北和京津冀这一广义北方区域，这简直是个北伐路径呀。

深圳是先行指标。为何是它，首先它存量住宅最少，新增供应最少；其次它年轻人多，比较活跃；最后它是移民城市，没有历史，没有阶级，相比较而言文化沉淀底蕴比较浅，总之，就是冒险家多。

就深圳目前状况看，在经历了杀器后，市场冷了一段时间，春节前出现了实质回调，不少地段一般的楼盘下调了10%。春节后，二手房成交出现了小阳春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片区，难道是有钱人更不怕调控？

深圳可以做为北上广的先行样板来看，再观察几个月，如果深圳二手量价保持目前状况，说明它已经完成筑底。实质上深圳的住房贷款已经大幅降低，在信贷降低基础上保持的成交具有参考意义。

因此，结合时间空间理论，画出如下路径图：

第一阶段，确认深圳筑底完成后，买深圳；

第二阶段，确认上海筑底完成后，买上海；

第三阶段，确认北京和广州筑底后，买北京广州；

其余人口多土地不多的城市，自行设计路线。

说了那么多，其实，刚性需求的不是房子，是钱！我们如梦靥般挥之不去的恐惧，既不来源于生活的平庸，也不来自于理想的暗淡，而是纯而粹之，来源于我们跟不上央行印钞的速度。我们的悲哀在于，这辈子不是和自己比赛，而是和注定跑不赢的印钞机比赛。而买房，只是让自己输得不至于那么快，那么惨。如此而已。

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